房地产企业增值税简易计税?

一般纳税人适用一般计税方法，适用税率为11%;小规模纳税人适用简易计税方法，适用税率为5%。在税率划分中，有一种较为特殊的情况是房地产老项目可采一般计税或者简易计税。这其中所谓的房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，针对这种情况开发商可自行选择有利于自身的税负方式。

房地产开发企业的销售模式中，预售占了很大的比例。对于这类项目采取的预缴的方式，预缴税率为3%，应预缴增值税的计算公式为：应预缴税款=预收款/(1+适用税率或征收率)×3%，下面零度用例子来简要说明会计处理的过程。

筹建期间的费用如何做帐和处理税务?

下面我们分别看看对开办费会计处理的规定。

(一)企业会计制度

涉及到企业筹建期间核算的有:

1、"1002银行存款"科目下:筹建期间发生的汇兑损益,计入长期待摊费用;

2、"1701固定资产清理"科目下:固定资产清理后的净收益,属于筹建期间的,冲减长期待摊费用,借记本科目,贷记"长期待摊费用"科目;

固定资产清理后的净损失,属于筹建期间的,计入长期待摊费用,借记"长期待摊费用"科目,贷记本科目;

固定资产清理后的净收益,区别情况处理:属于筹建期间的,冲减长期待摊费用,借记本科目,贷记"长期待摊费用"科目。

3、"1901长期待摊费用"科目下:企业在筹建期间内发生的费用,包括人员工资、办公费等,应当在开始生产经营的当月起一次计入开始生产经营当月的损益,借记"管理费用"科目,贷记本科目。

4、"2301长期借款"科目下:七、企业发生的借款费用(包括利息、汇兑损失等),应按照上述规定,分别计入有关科目:属于筹建期间的,计入长期待摊费用,借记"长期待摊费用"科目,贷记本科目;

从上述4点可以看出,《企业会计制度》对开办费会计处理的核心是要计入"长期待摊费用",并且应当在开始生产经营的当月起一次计入开始生产经营当月的损益,借记"管理费用"科目。

(二)企业会计准则

在"6602管理费用"科目下:企业在筹建期间内发生的开办费,包括人员工资、办公费等在实际发生时,借记本科目(开办费),贷记"银行存款"等科目。

(三)小企业会计准则

"5602管理费用"科目下:小企业在筹建期间内发生的开办费,在实际发生时,借记本科目,贷记"银行存款"等科目。

二、企业所得税相关规定

1、《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》规定,对企业所得税法实施以前年度企业未摊销完的开办费,2008年度可以一次性扣除。

企业所得税法中开(筹)办费未明确列作长期待摊费用,企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除,也可以分期摊销,但一经选定,不得改变。

2、《国家税务总局关于印发〈企业所得税汇算清缴管理办法〉的通知》规定,凡在纳税年度内从事生产、经营(包括试生产、试经营),或在纳税年度中间终止经营活动的纳税人,无论是否在减税、免税期间,也无论盈利或亏损,均应进行企业所得税汇算清缴。

3、《企业所得税法》第十三条规定:在计算应纳税所得额时,企业发生的下列支出作为长期待摊费用,按照规定摊销的,准予扣除:

(一)已足额提取折旧的固定资产的改建支出;

(二)租入固定资产的改建支出;

(三)固定资产的大修理支出;

(四)其他应当作为长期待摊费用的支出(《企业所得税法实施条例》第七十条明确规定该项摊销期限不少于三年)。

由此可见,新税法对开办费的税前扣除至少在《企业所得税法实施条例》和《企业所得税法》中不再有限制规定。

4、《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)第七条中规定:企业自开始生产经营的年度,为开始计算企业损益的年度。

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